新华财经上海6月8日电（记者 杨溢仁）从试点申报到招标上市，作为国内首批以标准厂房为底层资产的REITs项目，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安东久新经济REIT”）一直以来备受业界高度关注。
上市以来，国泰君安东久新经济REIT的表现如何？产品在盘活存量、带动投资、服务实体经济方面取得了怎样的成绩？针对扩募，后续有何相关安排？记者带着诸多问题专访了作为原始权益人和资产管理人的东久新宜（中国）企业管理有限公司（简称“东久新宜集团”）董事长兼首席执行官孙冬平。
底层资产韧性凸显
(相关资料图)
尽管受去年疫情袭扰影响，不少基础设施公募REITs的经营表现有所弱化，但作为国内首批工业厂房类产业园REITs之一，国泰君安东久新经济REIT发行所涉及的底层资产均定位于“高端智能制造”，租户也主要集中在精密器械、汽车装备、信息产业、高新材料、环保设备和生物医药等领域，与国家的产业政策导向高度契合，经营韧性不言而喻。
公开数据显示，截止到2022年底，国泰君安东久新经济REIT的平均实际出租面积为27.50万平方米，平均出租率为98.81%，高于95%的预期出租率。租户稳定，运营稳健，重要租户的平均剩余租赁期限在3年以上。
再就二级市场表现来看，截至2023年6月7日，国泰君安东久新经济REIT的收盘价3.619元较发行价3.035元上涨（考虑分红）20.86%，在产业园REITs中涨幅位居前三。不仅如此，国泰君安东久新经济REIT交易活跃度较高，其挂牌上市以来的平均日换手率达2.73%，高于REITs产品日均换手率1.79%，体现了市场投资人对该产品的高度认可。
“聚焦今年一季度，虽然公募REITs二级市场有一定波动，但国泰君安东久新经济REIT的表现可圈可点。一季度资产平均出租率达到100%，租户结构稳定，经营状况良好。报告期内实现可供分配金额1993.36万元，相比预测完成度为106.3%，营业收入、EBITDA等指标相比预测完成度均实现100%以上，在资产收益方面取得了较好的经营业绩。”东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平坦言，“厂房类资产REITs的市场表现之所以较好，主要受到了三方面因素的影响。”
图为：东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平（受访者供图）
其一，是厂房类资产具备很好的增值属性。高端制造类企业发展迅速，对于高标准工业厂房的需求不断上升，可供给端方面，优质土地资源越来越稀缺。也就是说，底层资产的租金水平和价值存在良好的增长空间，这将为投资者提供长期较好的投资回报率。
其二，是厂房类资产能维持相对稳定的出租情况。国泰君安东久新经济REIT持有的物业基本均出租给国内外行业领先企业，租期普遍较长、租约稳定性高，能够产生稳定的租金收入，保障投资人期间分派要求。
其三，是东久新宜团队具有市场化经营优势。“运营管理机构能通过主动精细化的资产运营管理，为租户提供更好的服务，不断提高底层资产的收益率水平。”孙冬平说。
金融赋能转型发展
值得一提的是，国泰君安东久新经济REIT上市以来，在盘活存量、带动投资、服务实体经济等方面均做出了积极尝试。
首先，“2022年10月14日，国泰君安东久新经济REIT发行上市，盘活了底层4处产业园资产，相关产业园主要服务以战略性新兴产业为代表的高端制造型企业。”孙冬平告诉记者，“该REIT的募集发行规模为15.175亿元，净融资7.3亿元，项目发行后，原始权益人东久工业地产投资有限公司根据相关监管要求，将REIT回收资金投资于新增产业园区基础设施项目，截至目前已累计新增5个投资项目，累计带动项目总投资额超30亿元。”
其次，国泰君安东久新经济REIT通过市场化运营安排——引入绩效考核与激励制度，提升运营管理机构的主观能动性，有效增强运营管理服务质量，提升资产未来收益回报与增值空间。
再者，于服务实体方面，“目前东久新宜集团开发及运营着智慧物流与冷链、工业与生物医药园区、城市更新等业态的新经济基础设施，旨在满足企业从研发、生产到仓储和总部办公等多样化的需求，提供一站式解决方案。”孙冬平介绍称，“我们旗下私募股权投资平台—-东久新宜资本，协同集团在产业资源、基础设施开发、运营和资本运作等方面的优势，致力于投资‘新经济、新基建’生态圈内的创新企业，旨在为智慧创新企业助力，打造全产业链闭环。”
扩募工作势在必行
“下一步，对于我们来说，扩募势在必行。”在孙冬平看来，建立扩募机制是公募REITs市场逐渐迈向成熟的标志之一，参考境外公募REITs的发展经验，近年来美国REITs年度扩募规模已占年度市场融资总额的50%左右。
“扩募机制有助于加快推动优质存量基础设施资产持续进入资本市场，有效提升公募REITs的产品规模和吸引力，推动中国基础设施REITs市场高质量发展。”孙冬平直言，“对于东久新宜集团和国泰君安东久新经济REIT而言，扩募是一个双赢的选择。”
站在东久新宜集团的角度来看，REITs平台打造了基础设施资产从“开发→培育→退出→再开发”的投融资良性循环。东久新宜集团作为中国领先的新经济基础设施开发及运营服务商，在管项目超过130个，总建筑面积超1400万平方米，资产管理规模超1100亿元。东久新宜集团可为国泰君安东久新经济REIT提供丰富的优质储备资产，覆盖仓储物流、生物医药和产业园区等多个新经济产品类型。
扩募不仅在短期内有助于提升产品流动性，长期来看，通过不断持有优质资产，还可以提升投资人收益水平，助力产品长期成长。
“后续，国泰君安东久新经济REIT会持续注入优质资产，并不断优化REITs投资组合，与市场投资人共同分享运营管理赋能及资产增值带来的收益。”孙冬平告诉记者，“目前，集团已着手开展扩募准备工作，筛选运营成熟稳定、经营收益良好的优质资产，积极推动公募REITs扩募工作。在监管部门的指导支持下，东久新宜将坚定不移地运用好公募REITs这一创新资本市场工具，支持国泰君安东久新经济REIT的长期性与成长性。”
编辑：王菁
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